JKON AB är en byggkonsult i Stockholm med projektledning av stambyten som specialitet. 30 års verksamhet och mer än 25 000 stambytta badrum och kök gör oss troligen till den mest erfarna stambytekonsulten i Stockholm.
Hur kan vi hjälpa dig?
Med erfarenhet av stambyten i mer än 25 000 badrum och kök och 30 års verksamhet i Stockholm har JKON AB alla förutsättningar att leda och övervaka ett framgångsrikt stambyte i er bostadsrättsförening. Läs här om hur vi genomför själva stambytet.
Utreda och säkerställa behovet av stambyte i er fastighet.
Diskutera och fastställa de lämpligaste tekniska metoderna och det effektivaste genomförandet av stambytet.
Upprätta handlingar för offertförfrågan för val av bästa entreprenör och hjälpa föreningen med en säker upphandling.
Sköta kontakter med myndigheter och ekonomiskt sakkunniga samt hjälpa till vid upprättandet av budget för stambytet.
Delta som projektledare och rådgivare genom hela stambytesprocessen, i ett tätt samarbete med er som uppdragsgivare och med entreprenören. Vi har en hög närvaro under stambytestiden.
Under stambytet löpande övervaka utförda arbeten och administrera de föreskrivna besiktningarna som görs av certifierade besiktningsmän.
Vid stambyte är det vanligt att man uppgraderar andra tekniska system, såsom elinstallationer, eller gör om- och tillbyggnader i fastigheten. Detta är en given del i vår verksamhet.
Regelbunden och aktuell information till föreningsmedlemmarna är en förutsättning för ett positivt och problemfritt genomförande av stambytet. I dialog med entreprenören hjälper JKON AB styrelsen att tydligt informera om den planerade och pågående verksamheten.
På ett tidigt stadium, eventuellt på en stämma eller extrastämma, samlar styrelsen föreningen till ett informationsmöte där JKON AB redogör för motiven till ett stambyte i Stockholm, och – steg för steg – går igenom hur ett stambyte kan komma att genomföras i fastigheten.
Därefter under ombyggnadsfasen informerar vi löpande, i samråd med styrelsen och entreprenören, om pågående arbeten, avstängningar, tider, mm via ett informationsblad. Ofta är vi, som projektledare, i huset och på överenskomna tider finns en ”bovärd” från entreprenören tillgänglig för frågor och hjälp kring stambytet.
När vi gör ett stambyte i Stockholm genomförs det stamvis, med normalt en trappuppgång i taget. Vid övergäng till en ny etapp brukar vi, tillsammans med entreprenören, samla de boende, trappvis, till ett möte för information och frågor.
Alla stambyten av normal omfattning utförs numera med kvarboende –på gott och ont! Inskränkningarna i boendet är tidvis stora. Badrummet är obrukbart under ca 6–10 veckor och köket fungerar periodvis inte. Lägenheten är i vissa delar ”igenplastad” och rivningsfasen präglas av svårt buller och inträngande damm.
Har man möjlighet till alternativt boende, framför allt under rivningsskedet, är det att föredra. Särskilt om man har små barn, särskilda behov eller husdjur. Men det fungerar att bo kvar under ombyggnadsskedet. Ganska bra till och med. Utvecklingen under senare år har inneburit funktionellare och bekvämare lösningar för kvarboende.
Genom att bygga upp tillfälliga rumsenheter med WC/dusch och vatten och avlopp i t ex källaren löser man hygienfrågan för de boende under renoveringstiden. Finns inga tillgängliga utrymmen i huset går det att ställa upp färdiga bodar med dusch och WC utanför huset.
I trapphusen brukar man temporärt montera utslagsvaskar och dra tappvatten- och avloppsledningar för användning då vattnet är avstängt.
Många övriga frågor uppkommer kring boendet under stambytet. Vilka skyldigheter har man t ex mot hyresgäster i föreningen. Hur kan styrelsen hjälpa sina äldre eller hjälpbehövande medlemmar med tillgänglighet eller annat boende? Ta upp föreningens alla frågor kring boendet med JKON AB i god tid före byggstart. Vi har de flesta svaren och kan ge råd om lösningar.
Styrelsen fastställer vad föreningen väljer och bekostar.
Redan under projekteringsarbetet har styrelse och projektledning, i detalj, fastställt allt från stambytesmetod, tekniska lösningar, komponent- och materialval fram till olika inredningdetaljer. Detta för att få jämförbara anbud från de olika anbudsgivarna vid offertförfrågan.
Vissa förslag till andra teknik- och/eller materialval kan dock föreslås av entreprenören. Dessa beslut ska behandlas och beslutas innan entreprenadavtalet tecknas. Vid sådana beslut spelar projektledarens erfarenhet och kunskap en viktig roll.
Stambytet genomförs stamvis, med normalt en trappuppgång i taget. Vid övergäng till en ny etapp brukar vi, tillsammans med entreprenören, samla de boende, trappvis, till ett möte för information och frågor.
Vid valet av vilka insatser som ska genomföras vid stambytet brukar intentionen vara att återställa badrum och kök till ungefär samma funktioner som före stambytet, men med en anpassning till dagens standard för att därmed uppnå bättre funktion och kvalitet. Projektledningens kunskaper om vad dagens marknad erbjuder är betydelsefull.
Följaktligen – redan vid byggstarten är alla beslut fattade som gäller vad föreningen ska bekosta i badrum och kök vid stambytet. Den enskilde borättshavaren har ingen möjlighet att – utan ersättning – påverka utförandet. Till exempel är alla val av kakel, sanitetsporslin, vvs-armatur, badrumsskåp, belysning och t o m handdukshängare redan gjorda.
Normalt erbjuds dock borättshavarna vissa kostnadsfria alternativ, såsom valet mellan ett begränsat antal kulörer på kakel och klinkers. Andra valmöjligheter brukar vara mellan installation av badkar och duschväggar samt mellan badkar med eller utan front.
För att tillgodose de boendes egna önskemål om utförande och inredning utöver fastställd standard finns olika möjligheter till tillval i badrum och kök. Exempel kan vara annat kakel, extra eluttag, handdukstork, skåp, spotar i badrumstaket, blandare i köket m m.
Ett brukligt sätt är att styrelse, entreprenör och projektledning, i projekteringsskedet, upprättar en s k tillvalslista där ett antal möjliga tillval beskrivs och prissätts. Den boende beställer ur listan och betalar direkt till entreprenören. Ersätter tillvalet en standardprodukt betalar man för mellanskillnaden.
Dagens borättshavare har vanligtvis fler och mer differentierade önskemål om egen utrustning än vad tillvalslistan kan erbjuda. Det har därför etablerats en ny rutin där den boende på egen hand söker de produkter man vill ha, exempelvis på byggvaruhus eller internet.
Den boende lämnar då noggranna uppgifter om produkten (fabrikat/typ/mängd/l everantör mm) till entreprenören som sedan återkommer med en offert. Även här betalar man för mellanskillnaden om tillvalet ersätter en standardprodukt. Bra att veta är att offerten ofta påverkas av skillnader i arbetstid för montering av annan utrustning än standard, exempelvis kakel.
För att på ett åskådligt sätt visa de boende hur de olika standardprodukterna ser ut är det vanligt att entreprenören bygger en utställning i ett tidigt skede. Vi rekommenderar att man bygger upp ett tillfälligt utställningsbadrum som inreds med standardprodukter såsom kakel, badkar/dusch, sanitetsporslin och armaturer.
Ibland förekommer önskemål om t ex utbyggnad av befintliga badrum eller andra ombyggnader Det är ofta möjligt och kan offereras separat av entreprenören till den boende. Men först bör förutsättningarna utredas av en oberoende byggexpert eller projektledare.
Föreningens godkännande till åtgärder skall alltid inhämtas. Det är heller inte alltid möjligt att genomföra önskade förändringar på grund av tekniska och installationsmässiga skäl. Här spelar projektledarens utlåtanden ofta en viktig roll.
När entreprenören slutfört sin egen detaljprojektering och tillsammans med styrelse och projektledare upprättat en tidplan för stambytet kan beslut om byggstarten fattas.
Innan det egentliga stambytet i husets lägenheter påbörjas pågår en längre tid av förberedelser, ibland närmare en månad. Vissa materialförråd upprättas, de tillfälliga dusch- och WC-utrymmena byggs och tillvalsutställningen iordningställs. Gemensamma utrymmen i källare och på vindar förbereds för stambytet.
En tid före stambytesstarten sker ”etableringen” som innebär byggnation och utplacering av bodar och containers på gatan, uppdragning av tillfälligt vatten och avlopp i trapphusen, skyddstäckning av portar, trapphus och hissar mm.
Stambytet genomförs stamvis, med normalt en trappuppgång i taget. Vid övergäng till en ny etapp brukar vi, tillsammans med entreprenören, samla de boende, trappvis, till ett möte för information och frågor.
Innan arbetena i lägenheterna kan påbörjas genomförs en ”försyn” där entreprenören tillsammans med projektledaren och en representant från styrelsen deltar. Vid besiktningen, som protokollförs, görs en bedömning av statusen på badrum, toa och kök för att få ett så bra underlag som möjligt för vidare planering. Ett ytterligare syfte med försynen är att dokumentera eventuella befintliga skador på golv och väggar.
Det är önskvärt att också borättshavaren är närvarande. Då finns de bästa förutsättningarna för den boende att föra fram frågor och önskemål som specifikt rör den egna lägenheten. En ”neutral” projektledare har då en viktig roll som diskussionspartner och rådgivare.
Som vi nämnt genomförs stambytet i en fastighet vanligtvis i etapper där man samtidigt renoverar alla badrum och kök som ligger ovanpå varandra i samma trappuppgång. Byggstart och beräknad tidsåtgång för varje etapp framgår av tidplanen. Tiden för en etapp kan variera från 6 till 10 veckor, beroende på t ex antalet lägenheter.
När informationsmötet inför en ny etapp hållits och de boende fått tid att göra de föreskrivna förberedelserna i sina lägenheter kan entreprenören gå in och påbörja arbetet. Vanligtvis börjar man med att skyddstäcka golv i hall och kök och övriga utsatta ytor och sätta upp ”plastslussar” i öppningar som vetter mot angränsande utrymmen och som saknar dörr.
Badrum och toaletter töms på all fast inredning, såsom badkar, WC, handfat, armaturer m m. Det som borättshavaren önskar få återmonterat efter stambytet, eller vill behålla, märks upp och magasineras.
Arbetet med att riva kakel och tätskikt i badrum och att bila upp badrumsgolv för ny rördragning påbörjas. Bilning och borrning i golv och väggar för att ersätta gamla stammar och tappvattenledningar pågår som intensivast under den första veckan. Bullernivåerna är mycket höga och dammspridningen omfattande.
Rivningsarbetena bedrivs normalt vardagar mellan kl 7 och 16 och under den tiden är det bäst att inte vistas hemma. Kraven på entreprenören att minimera alla olägenheter och vidta nödvändiga försiktighetsåtgärder är stora. Projektledaren följer och kontrollerar vanligtvis arbetet regelbundet.
Så snart rivningsfasen är avslutad påbörjas arbetet med att resa nya avloppsstammar och dra nya tappvattenledningar. Väggar spacklas och golv gjuts igen och fallspacklas. Återuppbyggnaden av tätskikt i badrummen och sättning av kakel och klinkers sker efterhand som rummen blir tillgängliga. Inkoppling av nya rördragningar till köken utförs och elarbeten kan nu fulföljas.
I badrummen slutbehandlas och målas ytskikten, utvändiga vattenledningar monteras och nya el- och vvs-armaturer installeras. Slutligen färdigställs badrummen med WC, handfat, dusch/badkar, skåp och övrig inredning. I köken monteras oftast ny vvs-armatur m m.
Alla dessa hantverksuppgifter kräver stor yrkesskicklighet och noggrannhet vid stambytet. Det är också av största vikt att överenskommelserna i entreprenadavtalet hålls på varje punkt och att de branschregler och föreskrifter som gäller vid stambyten följs.
Föreningens målsättning är givetvis att få bästa möliga slutresultat när det gäller kvalitet, funktion och systemens livslängd. Under uppbyggnadsfasen kan därför närvaron och övervakningen av en kvalificerad projektledare vara avgörande.
Vartefter arbetena i lägenheterna blir klara sker stamvisa ”förbesiktningar”. Ett antal opartiska besiktningsmän med olika kompetenser kontrollerar då genomförda arbeten och protokollför de fel man observerar. Projektledaren följer besiktningen. Eventuella anmärkningar noteras och entreprenören ansvarar sedan för att felen avhjälps.
Då samtliga förbesiktningar är genomförda sker ”slutbesiktningen”, vilket innebär att tidigare besiktningsprotokoll och de åtgärder som vidtagits granskas. På grundval av slutbesiktningen fattas beslut om entreprenaden kan godkännas eller ej.
Först då entreprenaden är godkänd kan stambytet ses som färdigt och då startar garantitiden. Efter 5 år utförs en garantibesiktning, varefter entreprenören åtgärdar eventuella fel som uppstått under garantitiden. Vid garantibesiktningen bör projektledaren från stambytet delta.
Stambytet avslutas i och med ”avetableringen” då bodar, containers och allt annat som ställts upp i och runt fastigheten avförs..
I ett tidigt skede kan det även vara lämpligt att diskutera med JKON AB om vilka övriga ”tilläggsarbeten” som det kan finnas behov av vid ett stambyte i Stockholm.
Vanligast är att ta tillfället i akt och förnya husets elsystem och uppgradera till dagens eu-standard. Andra insatser utgörs av byggarbeten för en bättre anpassning av fastighetens lägenheter och lokaler. Även större ombyggnadsarbeten kan vara fördelaktiga att få utförda under den tid då fastigheten ändå är en ”byggarbetsplats”.
Ett stambyte är vanligtvis det kostsammaste och mest omfattande projektet en bostadsrättsförening kan ge sig in i. Stambytesprocessen är komplicerad och ser vanligtvis helt olika ut för skilda föreningar. Samtidigt är behovet av stambyten inom Stockholms fastighetsbestånd stort och antalet aktörer på området ansenligt. Bland de entreprenörer som är inriktade på stambyte i Stockholm finns allt från seriösa, kvalificerade och rutinerade företag till – dessvärre – mindre meriterade firmor med brist på tillräcklig kompetens.
JKON AB har lång och omfattande erfarenhet av stambyten i Stockholm. Vi har god kunskap om de olika aktörerna i branschen och kan ge säkrare förslag vid upphandling av entreprenaden. Vi är väl kända och kan agera med större tyngd och respekt gentemot entreprenören, som naturligtvis är angelägen om sitt rykte och möjligheten att få framtida uppdrag.
Komplexiteten vid varje enskilt stambyte är unik. Valet av metoder och tekniska lösningar kan variera stort mellan olika typer av fastigheter i Stockholm. Upparbetade kunskaper och lång erfarenhet av de skilda stambytesmetoderna är förutsättningar för ett framgångsrikt resultat vid ett stambyte i Stockholm. Detta gäller såväl ekonomi och kvalitet som ett problemfritt genomförande.
Att därför anlita en projektledare med stor insyn i branschen och dokumenterad efarenhet av stambyten i Stockholm kan vara helt avgörande för föreningen när det gäller valet av rätt entreprenör, bästa stambytesteknik och professionell projektledning. JKON AB:s mer än 30-åriga erfarenhet och breda kunskaper om branschen utgör en trygghet för föreningen vid stambyte i Stockholm.
Stambytena i Stockholm har under senare år genomgått en utveckling mot effektivare och mer anpassade genomföranden. Olägenheterna för de boende har minskat och idag är kvarboende under renoveringen det vanligaste. Genom uppbyggnad av tillfälliga hygienutrymmen skapas möjlighet för en relativt dräglig tillvaro under stambytet.
JKON AB har ambitionen att vara lyhörd för just era behov och önskemål. Ingen förening är den andra lik i Stockholm och det måste avspeglas i vårt samarbete. Omtanken om de boende i huset och genomförandet av ett så ”smärtfritt” stambyte som möjligt utgör en av våra angelägnaste uppgifter. Har ni frågor kring detta är ni mer än välkommen för ett samtal.
Ingen kan allt! Att hävda något annat när det gäller stambytesprocessenär grundlöst. Kunskapsområdet är omfattande och specialistkompetenser krävs undantagslöst, både under planeringen och vid uppkomnaproblemställningar under stambytet.
De ingående expertområdena utgörs normalt av konstruktion, vvs och el. Andra kompetenser kan tillkomma, allt efter behov. Som exempel kannämnas ventilation, fuktteknik, ekonomi samt sakkunniga inom brand,ljud och tillgänglighet.
JKON AB har därför, under lång tid, utvecklat ett nära samarbetemed ett antal erfarna experter och specialister i Stockholm. Detta föratt kunna fatta välgrundade beslut genom hela stambytesprocessen.
Bostadsrättsföreningens önskemål är naturligtvis att uppnå ett så optimalt resultat som möjligt när det gäller såväl ekonomi, teknik och kvalitet som själva genomförande av stambytet. Att göra rätt avvägning är en komplicerad process som kräver ingående kännedom om branschen i Stockholm och främst handlar om valet av entreprenör.
Genom sina ingående kunskaper om stambytesföretagen i Stockholm är JKON AB en ytterst kvalificerad rådgivare i upphandlingsskedet. Vi kan på bästa sätt bistå styrelsen i arbetet att utse bästa tillgängliga entreprenör i Stockholm.
För att uppnå en bred konkurrens vid offertförfrågan sänder vi anbudsförfrågan med förfrågningsunderlag till ett urval av entreprenörer som vi bedömer har dokumenterad kompetens för ett väl utfört stambyte i Stockholm.
Efter utvärdering av inkomna anbud kan ett slutgiltigt beslut tas i samråd med styrelsen om valet av entreprenör. I detta skede kan JKON AB, ventuellt med hjälp av ekonomisk expertis hjälpa föreningen att upprätta en realistisk budget. Vid en beslutande stämma godkänner föreningen stambytet och ett entreprenadavtal kan tecknas.
Utred behovet av stambyte i er fastighet.
Då ett stambyte utgör en så pass stor ekonomisk belastning för föreningen är det viktigt att dröja med stambytet till den mest fördelaktiga tidpunkten, d v s då kostnader för underhåll, självriskutbetalningar och övriga praktiska olägenheter blir för stora i förhållande till investeringen i ett stambyte. Å andra sidan kan ett för sent fattat beslut om stambyte få närmast katastrofala följder.
Det är inte lätt att avgöra när det är dags för stambyte, även om ett antal tecken tyder på det. Tillfälliga läckor, utvändigt rostiga rör eller hög ålder på stammarna behöver inte betyda att hela systemet är slut. Att göra en kvalificerad bedömning av behovet av stambyte, särskilt i Stockholm med dess skiftande husbestånd, är tekniskt svårt. JKON AB har de erfarenheter och kunskaper som krävs.
En annan faktor som ofta får stor betydelse för beslut om stambyte är skicket på tätskikten i badrum och andra våtutrymmen. Börjar fuktskador i golv, väggar och tak bli kostsamma kan det vara lämpligt att låta JKON AB utreda det övergripande behovet av åtgärder i fastigheten. Återuppbyggnad av tätskikten ingår ju alltid som en del av stambytet.
Stambytet ska planeras i god tid. Det är en vansklig uppgift för en tekniskt oerfaren styrelse att bedöma behovet och tidpunkten för ett stambyte. JKON AB kan hjälpa föreningen att utreda och säkerställa om ett stambyte är nödvändigt och när det lämpligast bör ske.